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Impuestos y gastos al vender o comprar una casa
¿Sabes qué impuestos y gastos tienes que afrontar al vender/comprar tu vivienda?
En Arquitectura Inmobiliaria somos conscientes de que la compra de tu vivienda es, muy probablemente, el desembolso más importante que vas a hacer a lo largo de tu vida. Por eso hemos redactado este documento que te puede servir de ayuda a la hora de tener en cuenta los diferentes gastos que tendrás que afrontar ya sean impuestos o trámites de la administración correspondiente. Aquí te detallamos los unos y los otros en función de si eres el comprador o el vendedor del inmueble.
Gastos para el Comprador
1. Impuesto de Transmisiones patrimoniales (I.T.P.).
1. Impuesto de Transmisiones patrimoniales (I.T.P.).
Este impuesto se aplica en las compra ventas de viviendas de segunda mano y su cuantía dependerá de la comunidad autónoma donde se lleve a cabo la transacción. Una vez escriturada la vivienda o el inmueble. Este impuesto variará en el %, de un 4 hasta un 11% del precio por el que se escriture el inmueble objeto de la transmisión, dependiendo de la provincia donde se adquiera el inmueble (Ver I.T.P. por Comunidades Autónomas: Por ej. El 11% en Extremadura en compras superiores a los 600.000€; 10% en Barcelona; Galicia 10%; 6% en Madrid; Vizcaya 4% …). Este impuesto municipal no se debe confundir con la plusvalía fiscal.
2. Plusvalía fiscal.
La plusvalía fiscal se ha ido incrementando desde enero de 2.015, en parte por haberse eliminado los coeficientes de actualización y de abatimiento que existían anteriormente al 31 de diciembre de 2014.
3. Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A.)
En la compra de un inmueble de nueva construccióno de primera transmisión, se pagará el I.V.A. en lugar del I.T.P. El I.V.A. en la compraventa de viviendas, desde septiembre de 2013 es del 10%.Anteriormente, desde 2.011, se venía aplicando un I.V.A. reducido de únicamente un 4%. El tipo de I.V.A. varía según el tipo de inmueble objeto de la primera transmisión; es del 21% para locales, trasteros y garajes. Y del 4% para viviendas de protección oficial.
4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.)
Este impuesto ha sido recientemente objeto de debate por parte del Gobierno de la nación que pretendía repercutírselo a la banca cuando, anteriormente, lo venía pagando el comprador del inmueble. El tribunal Supremo rechazó la solicitud de cambio que quería el nuevo Gobierno desde la segunda mitad de 2.018, y al ser desestimado el recurso, el presidente Sánchez decidió sacarlo adelante mediante la aplicación de un decreto ley dejando de lado la sentencia del Supremo. La compra de un inmueble de primera transmisión también incluye el pago del I.A.J.D. (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable se encuentra entre el 0,4% y el 1,5% dependiendo de cada Comunidad Autónoma. Aunque, finalmente, y tras la aplicación del decreto gubernamental parece que será la banca quien se haga cargo de ello, aunque no se descarta que termine repercutiéndolo de alguna manera sobre el solicitante de la hipoteca.
5. Gastos notariales, gestoría e inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.
Además del registro de la hipoteca, comisiones de apertura y demás posibles gastos bancarios (1. de Gastos para el vendedor).
6. Tasación.
Cuando se tiene intención de solicitar una hipoteca hay que hacer una tasación oficial. También se suele solicitar una tasación, aunque no se vaya a pedir una hipoteca con la intención de comprobar el valor real de mercado del inmueble. En este caso el banco correspondiente enviará a su perito (normalmente un arquitecto o un arquitecto técnico) y evaluará la vivienda. Suele ser un profesional independiente que carga unos honorarios al banco y éste se los repercute al solicitante de la hipoteca.
7. Contratación de un Personal Shopper Inmobiliario o Agente del Comprador.
Es muy probableque, si no cuenta con tiempo, vive en el extranjero, está desplazado y debe adquirir un inmueble en algún lugar, o con unas características determinadas y usted mismo no puede realizar dicha gestión o simplemente no quiere dedicar su tiempo a esta ardua tarea, contrate los servicios de un Agente del Comprador o Personal Shopper Inmobiliario (En Bonhomía Arquitectura Inmobiliaria contamos con este servicio también), el cual va a buscar, negociar y filtrar para usted, hasta encontrar el inmueble adecuado a sus necesidades o requisitos. Este coste debe tenerlo en cuenta aquel comprador que requiera de estos servicios. Los costes de los servicios que presta este tipo de profesional pueden estar entre un 1 y un 3% del precio definitivo de compra, dependiendo del tipo de inmueble, del precio del mismo, de la agencia con la que trabaje, o de otras variables las cuales se pactan previamente.
Conclusión.
A la hora de comprar una vivienda, como compradores deberemos calcular, aproximadamente, unos gastos de entre el 8 y el 15% sobre el precio de venta, o del precio de escrituración, mejor dicho. De ahí la importancia de estar bien asesorado y de tener de nuestra parte a un profesional de confianza que defienda nuestros intereses.
Gastos para el Vendedor
1. El Código Civil en su artículo número 1.455,
Establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa, las arras) se pacta que los gastos de escrituración se satisfagan “según Ley “, salvo pacto en contrario, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
2. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal).
La obligación de pago del Impuesto de Plusvalía se origina cada vez que se transmite una vivienda o cualquier otra finca urbana ya sea por venta, donación o herencia. Se calcula sobre el valor catastral del suelo de la finca que se vende y el importe del impuesto será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en que el vendedor adquirió la finca y la fecha en la que se vende, con un límite máximo de veinte años. La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento y suele estar entre un 5% y un máximo del 30% del valor del suelo. Valor que aparece reflejado en el recibo del I.B.I. Esta es la segunda plusvalía que interviene en una operación de compra-venta y no debe confundirse con la Plusvalía fiscal, que la paga el comprador.
3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I).
El vendedor está obligado a pagar el I.B.I correspondiente al año en el que aún ha sido propietario desde el 1 de enero. Se puede llegar a algún acuerdo para que el comprador pague la parte proporcional del año en curso desde la fecha de escrituración si es una cifra considerable.
4. Cancelación de la posible hipoteca o hipotecas que graven el inmueble.
Hay que contar con ese coste si se solicitó una hipoteca que aún no se ha llegado a cubrir enteramente. Aunque en algunos casos el coste es 0€, en la mayoría siempre hay unos honorarios de cancelación que cobra la correspondiente entidad bancaria. Éstos oscilarán entre el 0,5 y el 1,5% del total restante de la hipoteca. Además, aunque haya pagado en su totalidad su hipoteca, debe cancelar su inscripción en el Registro de la Propiedad y llevar el certificado correspondiente el día de la escrituración, lo que supone unos gastos de notario y del registro aparte.
5. Honorarios del Agente Inmobiliario.
Aunque no sea en todos los casos, pero si hemos contado con los servicios de asesoramiento y gestión de la venta de su inmueble por medio de un Agente Inmobiliario tiene que contar con un mínimo del 3-4 % del valor de venta yen algunos casos, y dependiendo de la agencia y la ubicación del inmueble, de hasta el 6% en la actualidad. Estos honorarios pueden ser injustificados en muchos casos por eso en Bonhomía Arquitectura Inmobiliaria planteamos un modelo diferente en el que se cobre únicamente a la parte vendedora por el trabajo realizado y sin que ello condicione el cierre de una operación por encarecerla.